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一場小區(qū)治理的“透明革命” —— 我市探索酬金制物業(yè)服務(wù)新模式

分享到：發(fā)布時間：2025-11-6 08:51
來自: 隨州日報
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　　隨州日報全媒記者張清通訊員錢坤
　　在城市基層治理的復(fù)雜圖景中，物業(yè)管理矛盾一直是一大難題。服務(wù)縮水、賬目糊涂、業(yè)主抱怨、物業(yè)委屈……近年來，隨著城市發(fā)展進(jìn)程加快和居民對美好生活需求的日益提升，居民小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛已成為基層社區(qū)治理中的突出難點。
　　在隨州，一場以酬金制為核心的物業(yè)服務(wù)改革，正悄然改變這一局面。2024年，我市在曾都區(qū)東城街道世紀(jì)外灘小區(qū)啟動首批酬金制物業(yè)試點。歷經(jīng)一年實踐，該小區(qū)成功實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平提升、居民滿意度提升、物業(yè)服務(wù)費收繳率提升“三提升”，物業(yè)矛盾糾紛下降。
　　資金全透明，業(yè)主變主人，小區(qū)治理煥新生。這一轉(zhuǎn)變的背后，是一場關(guān)于信任重建、角色重構(gòu)與機制重塑的深層變革。其成功推進(jìn)，為推動住宅小區(qū)治理提供了實踐樣本。

　　從包干制到酬金制

　 重構(gòu)小區(qū)治理新秩序
　　居民小區(qū)是基層社會治理的最小單元。曾都區(qū)東城街道，轄區(qū)面積11.7平方公里，轄13個社區(qū)、316個住宅小區(qū)，常住人口13.2萬。近年來，隨著城市化進(jìn)程加快，物業(yè)管理矛盾糾紛日益突出，成為基層治理的“痛點”。物業(yè)公司服務(wù)縮水、公共收益不透明、業(yè)主投訴率居高不下……傳統(tǒng)“包干制”物業(yè)模式，居民“槽點”很多，已難以適應(yīng)新時代小區(qū)治理的需求。
　　2024年，東城街道率先在世紀(jì)外灘小區(qū)啟動隨州市首批酬金制物業(yè)服務(wù)試點。這一模式的核心，是將物業(yè)費與公共收益視為全體業(yè)主的“共有財產(chǎn)”，物業(yè)企業(yè)作為“受托人”，按約定比例獲取酬金，所有資金流向、服務(wù)內(nèi)容、預(yù)算執(zhí)行全程公開透明。
　　“在傳統(tǒng)的‘包干制’模式下，物業(yè)公司是‘總包方’，業(yè)主預(yù)先支付物業(yè)費，剩余利潤歸企業(yè)所有。”東城街道黨工委書記宋曉東分析道，“這直接導(dǎo)致了三大行業(yè)痛點：‘財務(wù)糊涂、服務(wù)縮水、矛盾突出’。”
　　這種制度設(shè)計天然地制造了對立。對于物業(yè)企業(yè)而言，在固定總額下，降低成本意味著利潤空間增大，這極易誘發(fā)服務(wù)打折、人員配備不足、公共設(shè)施維護(hù)滯后等問題。對于業(yè)主而言，他們繳納了費用，卻無法知曉錢具體花在了哪里，公共收益更是一筆“糊涂賬”。信息的高度不對稱，使得業(yè)主對物業(yè)企業(yè)充滿懷疑，普遍存在“我花了錢，卻做不了主”的無力感。
　　近年來，市住房和城市更新局辦理的市長熱線反映問題中，物業(yè)類投訴量持續(xù)攀升，基層干部大量精力被消耗在無休止的調(diào)解中。
　　宋曉東介紹，推行酬金制物業(yè)，本質(zhì)是治理關(guān)系的重構(gòu)——街道、社區(qū)從“矛盾調(diào)解員”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸卫硗苿诱摺保飿I(yè)企業(yè)從“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆芡蟹⻊?wù)者”，業(yè)主從“被動抱怨者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲃訁⑴c者”。
　　為確保模式落地，東城街道構(gòu)建了“三級聯(lián)動”機制：街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、社區(qū)指導(dǎo)支持、小區(qū)自主決策。通過“走出去+請進(jìn)來”相結(jié)合，組織街道、社區(qū)、業(yè)委會骨干赴外地學(xué)習(xí)考察酬金制物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗，邀請專家開展培訓(xùn)，量身定制《物業(yè)服務(wù)合同》和《服務(wù)清單》。
　　酬金制物業(yè)試點一年下來，世紀(jì)外灘小區(qū)實現(xiàn)“三升一降”的可喜變化，不僅為隨州市小區(qū)治理提供了可復(fù)制的樣本，也為全省乃至全國基層治理現(xiàn)代化探索了新路徑。

　　“九步”走實酬金制

　 打造“陽光物業(yè)”新生態(tài)
　　酬金制物業(yè)的成功落地，離不開系統(tǒng)化、規(guī)范化的推進(jìn)路徑。東城街道總結(jié)出“九步工作法”，從分析研判到階段評估，環(huán)環(huán)相扣，確保模式“推得動、落得穩(wěn)、走得遠(yuǎn)”。
　　分析研判，找準(zhǔn)工作方向。東城街道組織學(xué)習(xí)上級政策文件，準(zhǔn)確把握小區(qū)治理的理念、模式和手段。在市、區(qū)兩級統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，組織街道、社區(qū)及業(yè)委會骨干赴先進(jìn)地區(qū)學(xué)習(xí)，通過試點先行，積累工作經(jīng)驗。
　　黨建引領(lǐng)，建強組織體系。東城街道成立以街道黨工委書記為負(fù)責(zé)人的工作專班，統(tǒng)籌對接市區(qū)住建、社會工作部等主管部門；指派街道分管同志到試點社區(qū)蹲點指導(dǎo)，選配個人能力強、群眾基礎(chǔ)好、基層經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀社區(qū)工作者到試點小區(qū)，充實力量。規(guī)范組織建設(shè)，嚴(yán)格把關(guān)小區(qū)黨支部和業(yè)委會人選。
　　宣傳動員，凝聚最大共識。通過線上線下多渠道宣傳，召開政策講解會、答疑培訓(xùn)會和業(yè)主代表大會，開展入戶走訪等，系統(tǒng)講解酬金制物業(yè)的核心要點，及時回應(yīng)業(yè)主關(guān)切、化解認(rèn)知疑慮，提升業(yè)主參與度。
　　大會表決，科學(xué)依法決策。小區(qū)業(yè)委會組織召開業(yè)主大會，就是否同意實施酬金制模式、是否授權(quán)業(yè)委會選取物業(yè)企業(yè)等關(guān)鍵事項進(jìn)行表決，確定酬金制落地路線圖。
　　選聘物業(yè)，簽訂酬金合同。發(fā)布物業(yè)遴選公告，邀請業(yè)委會成員、業(yè)主代表對報名物業(yè)企業(yè)和服務(wù)小區(qū)進(jìn)行實地考察。組織物業(yè)企業(yè)路演，由業(yè)主充分表決選定物業(yè)企業(yè)，簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、酬金比例、獎懲機制。
　　開設(shè)賬戶，搭建監(jiān)管平臺。設(shè)立小區(qū)共管賬戶，賬戶支付密碼由物業(yè)企業(yè)掌管，支付U盾由監(jiān)察小組保管，動用任何資金均需監(jiān)察小組到場，確保資金使用安全可控。賬目實時公開，業(yè)主可隨時查看小區(qū)收支明細(xì)，讓每一筆都花得明明白白。
　　編制預(yù)算，明確資金用途。物業(yè)企業(yè)每年11月底向業(yè)委會提交次年完整的開放式預(yù)算。小區(qū)黨支部、業(yè)委會組織樓棟長、業(yè)主代表及監(jiān)察小組成員召開“預(yù)算審議會”，逐一分析預(yù)算合不合理、支出是否必要、金額準(zhǔn)不準(zhǔn)，同步收集業(yè)主意見建議。完成預(yù)算批準(zhǔn)流程后，交付物業(yè)企業(yè)執(zhí)行。
　　組織實施，加強日常監(jiān)管。業(yè)委會定期組織業(yè)主代表對小區(qū)的綠化保潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)等服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查評估，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋并要求整改。督促物業(yè)企業(yè)每月公布收支明細(xì)，確保透明規(guī)范。
　　階段評估，強化結(jié)果運用。業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，結(jié)果與酬金比例、合同續(xù)簽掛鉤，推動服務(wù)持續(xù)優(yōu)化。
　　“這九步不僅是一套流程，更是一套治理邏輯。”宋曉東表示，酬金制物業(yè)的核心在于“透明”與“共治”，通過機制創(chuàng)新，讓業(yè)主真正成為小區(qū)的“主人”，參與、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理各項事務(wù)，打造“陽光物業(yè)”新生態(tài)。

　　從“試點”到“樣本”

　 酬金制激活小區(qū)治理新動能
　　酬金制物業(yè)試點過程中，市委市政府高度重視，主要領(lǐng)導(dǎo)親自安排部署，多次進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研，并將酬金制推廣納入全市黨建引領(lǐng)基層治理重點工作、“破解基層治理‘小馬拉大車’突出問題重點任務(wù)清單”。全市構(gòu)建社會工作部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、住建部門牽頭抓總、職能部門協(xié)同聯(lián)動、街道社區(qū)組織落實的責(zé)任體系。
　　酬金制物業(yè)在世紀(jì)外灘小區(qū)成功實踐，東城街道于今年6月、10月先后參加了全省交流、培訓(xùn)，為全省居民小區(qū)物業(yè)治理提供“隨州方案”和“隨州樣本”。
　　在東城街道成功試點的基礎(chǔ)上，我市逐步擴(kuò)大試點范圍，結(jié)合小區(qū)類型和居住戶數(shù)，分別選取商品房小區(qū)、老舊小區(qū)、還建小區(qū)等7個類型小區(qū)作為首批酬金制物業(yè)試點小區(qū)，涵蓋商品房、老舊小區(qū)、還建小區(qū)等多種類型，形成可復(fù)制的推廣路徑。
　　市住房和城市更新局負(fù)責(zé)人表示，酬金制物業(yè)模式，聚焦物業(yè)管理中的資金監(jiān)管、服務(wù)質(zhì)量等小區(qū)業(yè)主關(guān)心的焦點問題，提出了科學(xué)解決之策，也為這一模式在更大范圍推廣奠定了基礎(chǔ)。具體說來，就是破解了“三大難題”——
　　“資金托管+雙重監(jiān)管”破解“錢怎么管”難題。小區(qū)設(shè)立共有資金賬戶，實行“銀行托管+平臺監(jiān)測+業(yè)主監(jiān)督”三重保障，所有收支實時可查，從根本上杜絕“糊涂賬”。
　　“清單定制+按效付費”破解“服務(wù)怎么定”難題。打破傳統(tǒng)“物業(yè)說了算”的服務(wù)模式，業(yè)主通過“服務(wù)清單聽證會”參與制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)酬金與滿意度直接掛鉤，倒逼企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。
　　“分類施策+梯度推進(jìn)”破解“小區(qū)怎么推”難題。針對不同類型小區(qū)，采取差異化推進(jìn)策略：商品房小區(qū)突出業(yè)主主導(dǎo)，老舊小區(qū)注重“改造+治理”聯(lián)動，還建小區(qū)強化黨建引領(lǐng)。
　　我市首批7個試點小區(qū)均順利推行酬金制物業(yè)管理，試點小區(qū)業(yè)主滿意度從改革前的62%提升至91%以上，物業(yè)投訴量較去年同期下降70%，基本實現(xiàn)了小事不出網(wǎng)格、大事不出社區(qū)、難事不出街道、矛盾問題不上交。實踐證明，酬金制能夠有效化解物業(yè)與業(yè)主的矛盾，為小區(qū)治理開辟了新路。目前，我市酬金制第二批10個試點小區(qū)正在按程序推進(jìn)中。
　　市委社會工作部負(fù)責(zé)人表示，酬金制物業(yè)是打造“三方聯(lián)動”協(xié)同治理共同體，激活小區(qū)治理效能的有效舉措。我市將積極探索社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建新路徑，通過機制創(chuàng)新、服務(wù)升級，構(gòu)建社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“三方聯(lián)動”治理格局，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)效提升。
　　相關(guān)部門通過黨建引領(lǐng)、能力提升、激勵引導(dǎo)等措施，鞏固酬金制物業(yè)改革成果。推行“黨員責(zé)任區(qū)”微網(wǎng)格管理，開展酬金制培訓(xùn)36場次，提升業(yè)主自治能力，并以積分制激勵居民參與監(jiān)督議事，激發(fā)共治熱情。
　　市住房和城市更新局負(fù)責(zé)人表示，我市正將酬金制物業(yè)從“試點經(jīng)驗”推向“普遍實踐”，逐步構(gòu)建起“業(yè)主主導(dǎo)、物業(yè)負(fù)責(zé)、社區(qū)監(jiān)督、政府指導(dǎo)”的新型物業(yè)治理體系，助力優(yōu)化隨州基層治理的生態(tài)，為“整體提升環(huán)境、建功支點建設(shè)”作出新的更大貢獻(xiàn)。

（責(zé)任編輯：海闊天空新聞熱線：0722-3318927）

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