在城市建設加速的背后，一大批建于上世紀的老房子逐漸“掉隊”，墻面開裂、房頂漏水……居住的老舊空間，亟待煥新。
小修小補、簡單翻新解決不了根本問題，大規模改造又由于投入大、資金少，開發主體難以承擔老舊小區改造的資金成本，怎么辦？留住原有社交圈的“原拆原建”成為老舊小區改造的關鍵解法。
行新路難免坎坷。西陵區委、區政府在項目改造過程中，堅持貫徹“人民城市人民建、人民城市為人民”的理念，摒棄過去傳統的房地產征收開發模式，在全省首創“居民聯合社”模式，按照“居民主體、政府支持、市場運作”的思路，由居民組建聯合社，進行產權歸集，共商改造方案、出資方案，委托市場主體實施更新改造，政府提供政策支持和技術服務，市場主體開展方案設計、工程建設和運營，實現原址拆舊建新。“改不改、怎么改”，都由居民說了算。
如今，先后建成和正在建設的望洲崗10號、肖家崗23號、鐵路大院等危舊住房“原拆原建”項目，推動宜昌老城區“舊貌換新顏”。
▲鐵路大院原拆原建的新樓建設現場。朱靈 攝
從0到1的艱難破冰
葛洲壩片區是宜昌城區危舊房相對集中的區域。據統計，片區共有危舊房304棟、1.14萬戶居民，這些建于20世紀七八十年代的老樓，大多存在著管線老化、結構隱患等問題，沒有獨立的廚房、衛生間，缺少公共空間等。住房供需調查結果顯示，葛洲壩片區有意愿進行房屋改造的占90%以上，其中希望原拆原建的占三分之一，主要改造需求是增加住房面積、完善配套功能、不愿意搬離原生活圈，希望改造成本可負擔等方面。
▲葛洲壩片區一角。黃翔 攝
彼時，這些危舊房屋沒有騰退計劃，居住條件如何改善？
“要始終以人為核心，凝聚多方合力，推動城市更新可持續發展。”西陵區委書記梅衛民介紹，老城區危舊房總量大，過去的城市改造模式難以為繼，群眾的愿望也在從“有房住”向“住好房”轉變。這些現實問題倒逼我們不得不轉變思維、改變模式。
在上級部門的支持下，西陵區委、區政府以葛洲壩片區為突破口，探索出了一條由居民聯合社主導、以市場化機制推進的新路徑。
2023年春，西陵區把原拆原建試點選在了望洲崗路32、36、38號。兩周摸排下來，48戶中僅8戶簽字同意，居民們不理解，按照以往“拆遷”政策，自己為什么拿不到補償，為什么還要出錢？
夜明珠街道英雄山社區黨委書記聶芳說，原拆原建是民生共建模式，居民要對整個項目按比例進行出資分攤，對政策的不理解是推進過程中最大的阻礙。
就在原定試點工作陷入僵局時，與原定試點相隔不遠的望洲崗10號樓，居民代表張順江主動找上了門。
張順江是有30年工程建設經驗的老工程師，他明白，這次原拆原建試點是改變居住品質的難得機遇，居民不僅不用搬離居住了多年的小區，還原地實現舊房換新房，新房升了值。“我們要參與原拆原建，盼了很久，我們覺得這個方案也適合我們這棟居民樓。”
老張給社區居民算過一筆賬，“根據相關方案，以我們家為例，選擇原拆原建，升值了大概25萬元到30萬元之間，還是劃算的。”
社區通過“組織一輪政策宣講、做一次改造前后對比、算一本綜合經濟賬”，兩周內，望洲崗10號院居民簽約率達到80%以上。
西陵區迅速調整計劃：確定望洲崗10號院為原拆原建首個試點，很快，英雄山社區創新組建全省首個危舊房改造聯合社，按照“威望較高、熱心公益、專業性強”的條件，選出居民中業委會成員、老黨員、懂建筑行業的人作為改造牽頭人和聯合社發起人，發揮協商“領頭羊”作用。
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▲望洲崗10號居民樓——望州幸福里。黃翔 攝
為什么要成立聯合社，它能起到什么作用？
“成立聯合社的主要作用，第一是收集居民的意見、建議，第二是后期建設的協議簽訂。將設計方案商議、出資方案確定等核心權責交給居民，讓居民自己做自己的主。”西陵區副區長兼夜明珠街道黨工委書記涂超說。居民作為主體，參與設計、建設、分配的全過程，逐步實現由政府主導向居民自主轉變，讓居民從“被動征收”轉變為“主動改造”。
從1到10的服務進化
從建筑設計到配套規劃，從產權歸集到流程管理，望洲崗10號“危舊房合作改造聯合社”都在發揮主體作用。
承建方給出的第一版規劃方案，設計戶數多達144戶，但車位卻只有68個，聯合社激烈反對；修改的第二版方案中，車位增至101個，但每戶要多拿3萬到4萬元，這個方案再次引起爭議……
就這樣，方案迭代到第七版才終于通過。戶數縮減到74戶，車位增加到75個，戶型也優化為一梯三戶。新方案的每個數字都是政府、居民、建設方共商、共議、共建得來的最大公約數。
過去的房地產征收模式，征收成本高、開發周期長、房屋去化難，而新模式通過多方參與、居民出資的方式，以居民自主出資、政府政策獎補、企業運營反哺確保資金平衡，破解了單靠政府資金難以實施的難題。
按照預算，除去居民投資559萬余元和危房改造中央預算內資金補貼300萬元，剩余的大部分投資成本都需要承建方承擔。
宜昌市西陵城發集團有限公司項目部部長陳芮說：“通過剩余房屋銷售，后期長期物業的經營，包括停車、充電樁等的收入，最終實現資金平衡。”
政府部門的角色，也由過去的大包大攬轉向“彈性調控”“政策賦能”，著力構建全方位、多層次的政策支持體系，為危舊房改造工作提供系統性保障。
區住建局局長黃濤介紹，堅持“誰受益、誰出資”的市場化原則，望洲崗10號項目居民原房面積每平方米出資1000元，超面積實行階梯價，10平方米以內、10—20平方米、20平方米以上，分別按照市場價8折、9折和完全市場價購買。
▲肖家崗23號“常灣幸福里”小區居民選房。朱靈 攝
在政策規劃方面，市級相關部門創新實施危舊房“兩增三降”，即適當增加建筑規模、建筑高度，降低日照標準、建筑間距、退讓邊界政策；在資金支持方面，望洲崗10號項目納入保障性安居工程計劃，享受資金補助和稅收減免政策，爭取城市更新獎補資金。
面對危舊房特殊群體的具體需求，政府部門創新“四維保障”機制：無證房家庭實行“確權+補償+置換”三聯動機制，低保戶享受“原地置換+梯度補貼”政策，高齡老人提供“過渡房+志愿服務”雙保障，剛需家庭通過“異地房源置換”渠道，鏈接市場主體提供優惠家裝家電大禮包。
2024年3月12日，望洲崗10號居民樓舊房拆除，3月18日項目開工，8月24日全面封頂。2025年春節前，25戶原地還遷居民拿到了新房鑰匙。
以居民為主導的城市更新原拆原建路徑還在延伸。
目前，西陵區危舊房改造工作正在全面推進，望洲崗10號、肖家崗23、25號2個項目順利交房，鐵路大院、肖家崗15號2個項目加快建設，列電路21號等7個項目正在謀劃實施，危舊房改造已經從葛洲壩片區向全區拓展。
▲肖家崗23號“常灣幸福里”小區交房當天，居民開心回家。朱靈 攝
